Blog

Waarom stijgt de leegstand, maar ook de benutte winkeloppervlakte?

De voorbije tien jaar daalde het aantal winkels in Vlaanderen en Brussel met 15%. Tegelijkertijd nam ook de leegstand toe, maar óók de wél benutte winkeloppervlakte. E-commerce wordt vaak als dé boosdoener naar voor geschoven, maar het verhaal is veel complexer dan dat. 

 Daling in alle steden

Vlaanderen en Brussel tellen vandaag 9703 winkels minder dan in 2009, een daling met 15%. In beide regio’s samen blijven er nog 54.221 over, zegt onderzoeksbureau Locatus. De daling van het aantal winkels doet zich voor in alle centrumsteden: in Hasselt, Mechelen en Oostende ging zelfs meer dan 20% van de winkels dicht. Vooral de elektrozaken (-35%) en modewinkels kregen klappen: er zijn nu 2200 kledingwinkels minder dan tien jaar geleden.

 Een rechtstreeks gevolg van al die sluitingen is de toegenomen leegstand: die steeg in Vlaanderen en Brussel op tien jaar tijd van 5,7% naar 9,9%. Aalst spant hier de kroon: het aandeel leegstaande handelspanden verdrievoudigde er. Gent, Brussel en Hasselt kenden echter ook een forse toename qua leegstand.

 E-commerce

Als oorzaak van alle onheil wordt vaak de opkomst van de e-commerce genoemd: als mensen meer online kopen, daalt het aantal passanten in de winkelstraten. “Dat is nadelig voor winkels die leven van impulsaankopen“, zegt retailexpert Gino Van Ossel in De Tijd: “Er zijn minder mensen die voor pakweg kleding naar de winkelstraat gaan, voorbij een Fnac wandelen en denken: ‘Ah, ook even de Fnac binnen nu ik hier toch ben.’”

 Toch is er meer aan de hand: mensen geven minder uit aan kleding en meer aan uitstapjes en reizen, meent van Ossel. Dat standpunt wordt onderschreven door Jan De Nys, topman van Retail Estates: “Tien jaar geleden keken mensen naar prijs-kwaliteit. Dat is vervangen door prijs-modieusheid. Kwaliteit is voor veel mensen niet meer zo belangrijk. Het moet goedkoop zijn en er goed uitzien.”

 Grote winkelketens

Een andere evolutie die speelt, is de schaalvergroting en globalisering. Steeds meer winkels maken deel uit van grote ketens. Bijna een kwart van alle winkels behoort nu tot de grote spelers, terwijl dat tien jaar geleden nog 17% was. “Wie rendabel kleding wil verkopen, moet dat goedkoop doen. Grote internationale ketens slagen daar het beste in”, zegt De Nys.

 Door de opkomst van de ketens, is de gemiddelde winkel wél groter geworden: de totale ingenomen winkeloppervlakte is de voorbije tien jaar zelfs toegenomen van 12,52 miljoen m² naar 13,09 miljoen m². Inclusief leegstaande panden is de winkeloppervlakte zelfs met 10% toegenomen.

 Winkelparken

Vooral langs de stadsranden zijn er veel winkelparken bijgekomen ten koste van de winkels in de stads- en dorpskernen. Ondanks de leegstand – en de bestaande centrumversterkende intenties – hebben heel wat steden en gemeenten bovendien plannen voor nog meer winkels buiten de centra. “Steden willen de leefbaarheid verhogen door de auto te bannen, wat baanwinkels of winkelcentra, met een ruime parking, een aantrekkelijk alternatief maakt”, zegt Mia Vancompernolle, adviseur ruimtelijke ordening van Unizo, in De Standaard.

Volgens de organisatie zijn er in Vlaanderen en Brussel plannen voor 100.000 m² bijkomende winkeloppervlakte: “Wij bouwen gewoon leegstand bij”, zegt Vancompernolle, die niet begrijpt waarom de steden en gemeenten dit blijven doen. “Steden en gemeenten moeten investeren in randparkings, waar je een veilige en aangename oversteek kunt maken naar de stadskernen. Te voet of met het openbaar vervoer. Daar is te weinig aandacht naar uit gegaan.”

 De grote projecten in de stadsrand staan haaks op het ‘kernversterkend beleid’ waar Vlaanderen al sinds 2010 voor pleit. Unizo meent dan ook dat er nood is aan een overkoepelende visie, want vandaag zijn het nog steeds de gemeenten en steden zelf die over de bouwprojecten op eigen bodem kunnen beslissen.

Published in Vastgoed on 14-10-2019

https://www.retaildetail.be/

Laat je niet in de doeken leggen door de vastgoedmakelaar. Niettegenstaande controle van het BIV (Belgisch Instituut voor Vastgoedmakelaars) wordt het toch nog aanzienlijk gefoefeld om de vastgoedmarkt, vooral in de verhuur. Het BIV is namelijk opgericht door en wordt beheerd door !! vastgoedmakelaars!! Met andere woorden ze controleren zichzelf. Dan is men verwonderd dat er nog gesjoemeld wordt.

Zo proberen veel immokantoren huurders te bedriegen met andere afspraken omtrent het aantal maanden huurwaarborg, het vastleggen van de huurwaarborg bij een bepaalde bank of Korfine, het opleggen van verzekeringen, het verbieden van huisdieren, enz.

Het verplichten van het openen van een huurwaarborgrekening bij een bank die de vastgoedmakelaar of eigenaar oplegt is verboden! Ook bij Korfine! Je mag perfect zelf een huurwaarborg vastleggen bij jouw eigen bank. Laat het dus uit het huurcontract schrappen!! Kijk ook zelf voor de voor u voordeligste en best dekkende brandverzekering, laat je geen opdringen door de makelaar/eigenaar!

Huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019

Voortaan mag de verhuurder een waarborg van maximaal 3 maanden huur vragen.

De huurder mag zelf de samenstelling van de huurwaarborg bepalen:

  1. De huurder stort een bedrag gelijk aan 3 maanden huur op een geblokkeerde bankrekening op zijn naam.
  2. De huurder vraagt een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling (obligatie of kapitalisatiebon).
  3. De huurder vraag aan het OCMW om de waarborg voor te schieten. Het OCMW sluit dan een overeenkomst met een bankinstelling voor een bedrag gelijk aan maximaal 3 maanden huur. Het OCMW onderzoekt de aanvraag tot tussenkomst in de huurwaarborg en zal nagaan of de aanvrager aan de voorwaarden voldoet om door het OCMW ondersteund te worden.
  4. Als de verhuurder ermee instemt, kan de waarborg ook via een persoonlijke borgstelling.

Met andere woorden, ben je van plan om een woning te huren? Vraag liever teveel raad dan je te laten oplichten door makelaars. Er is voldoende informatie online te vinden bij de Vlaamse Overheid.

 Steeds vaker verkopen mensen hun huis zonder immokantoor. Via de sociale media en een eigen wesbite kun je makkelijk zelf een groot publiek bereiken. Maar zelfs al heb je geen makelaar nodig, een beetje advies is steeds welkom. Daarom bundelde onze immo-expert zijn tips.

De prijs: wees realistisch

Ook al ben je niet van plan om met een makelaar in zee te gaan, toch kun je er maar beter enkele bij je thuis uitnodigen om een schatting te maken. Laat hen duidelijk blijken dat je een vrijblijvende schatting verwacht, zonder verdere verplichtingen.

Ga ook op immosites op zoek naar huizen zoals dat van jou, die zowel qua oppervlakte, indeling, bouwjaar… gelijkaardig zijn. Met die info en de geschatte bedragen van de makelaar kun je een startprijs bepalen. Je wil natuurlijk zo veel mogelijk geld voor je huis krijgen, maar je moet realistisch zijn. Een goede graadmeter is het gemiddelde van alle bedragen die je verzamelde en daarbij nog zo’n 5 % geteld.

Dat laat nog wat marge voor onderhandelingen, al mag die ook niet te groot zijn. Een kandidaat die merkt dat er vlotjes 10.000 euro van de prijs af kan, zal zeker voor nog meer korting gaan. Als je alle tijd hebt om te verkopen, kun je proberen nog iets meer dan 5% bij het gemiddelde te tellen. Wanneer het snel moet gaan, blijf je daar beter wat onder.

.
 Eddy Vangroenderbeek .

De bezichtigingen: maak het gezellig, maar niet persoonlijk

Je krijgt nooit een tweede kans om een eerste indruk te maken. Je huis kan er dus maar beter piekfijn bij liggen als er kandidaat-kopers over de vloer komen. Opgeruimd staat netjes, want een stapel afwas in de keuken of een tot de nok gevulde speelkamer voorkomen dat de bezoekers een goed beeld van de ruimtes krijgen.

Wie een huis bezichtigt, wil niet weten hoe jij er leeft of wat jij mooi vindt, maar ontdekken of híj hier zou kunnen wonen. Dat lukt het best in een neutrale omgeving. Een knalrode accentmuur schilder je maar beter wit, een wand met foto’s en tekeningen maak je leeg. De kracht zit hem dus in de eenvoud.

Een huis zonder persoonlijke spullen kan toch best gezellig zijn. Een brood op een mooie plank in de keuken, een boeket bloemen op de eettafel, trendy kussens in de zetel, een brandend kaarsje in de slaapkamer… Het zijn allemaal zaken die de kandidaat-kopers zin geven om hier te wonen.

Zonnige dagen in mei, juni en september zijn de beste momenten voor een bezichtiging. Maar daar kun je uiteraard niet op wachten. Plan de bezoeken wel zo veel mogelijk overdag. Doe ook altijd alle gordijnen open en steek voldoende lichten aan. Zo is alles beter zichtbaar en maak je de bezoekers onbewust duidelijk dat je niets te verbergen hebt. En hoe meer licht er is, hoe ruimtelijker een huis aanvoelt.

De onderhandelingen: hap niet meteen toe

Hoe meer kandidaat-kopers je hebt, hoe beter. Je hoeft dus niet meteen toe te happen bij het eerste het beste bod, behalve dan als je er al een hele tijd op zit te wachten. Als je binnen een korte termijn van pakweg een week merkt dat er meerdere kandidaten een bod willen uitbrengen, dan kun je hen daarvan op de hoogte brengen en vragen om in een gesloten enveloppe een bod uit te brengen dat niet begrensd moet worden door jouw vraagprijs.

Huizen op gewilde locaties worden op die manier vaak voor meer geld verkocht dan de verkoper oorspronkelijk in gedachte had. Je kan alle geïnteresseerden ook tegen elkaar uitspelen, maar dat is niet echt fair en vooral: je riskeert dat sommigen afhaken.

Hou tijdens de onderhandelingen ook een minimumbedrag in je hoofd waar je gedurende de eerste zes weken niet van afwijkt. Bij gebrek aan interesse pas je daarna je verwachtingen wat aan.MEER OVER

Wat zegt de huizenmarkt, los van wat immomakelaars en specialisten zeggen? Wel, dat de verkoop van woningen zal stilvallen. Met als gevolg dat de prijs voor woningen zal dalen. Echter niet met de helft, maar de mensen zullen echter wel kunnen koopjes doen op de huizenmarkt. Is het de reden van de afschaffing van de woonbonus? Deels wel, maar anderzijds zijn de vraagprijzen toch wel aan de hoge kant en worden banken alsmaar ambetanter om een lening te geven. Er zal een correctie gebeuren op de huizenmarkt, die alleen maar voor de kandidaat-koper zal gunstig zijn. En leningen, er altijd wel een bank die een lening zal geven. Volhouden is de boodschap.

Al jaren beweren sommigen dat de vastgoedmarkt als een zeepbel uit elkaar zal spatten. Eén van de redenen die men daarvoor aanhaalt is de beweerdelijke overwaardering van vastgoed, die een correctie van de prijzen onvermijdelijk zou maken.

Laat dit duidelijk zijn: vastgoed is niet goedkoop in België. Voor een woonhuis telt u gemiddeld 250.000 EUR neer, tot meer dan 600.000 EUR in bepaalde gemeenten zoals Sint-Martens-Latem of Knokke. Sinds 2000 zijn de vastgoedprijzen met meer dan 100% gestegen. Een eigen woning of appartement kopen is voor heel wat twintigers en dertigers minder evident geworden, zeker nu (groot)ouders door de hogere levensverwachting minder vaak financieel bijspringen. Dit is uiteraard gunstig naar verhuurmogelijkheden toe. Maar zijn de prijzen van vastgoed niet té hoog?

We vroegen het aan vastgoedexpert dhr. Philippe Janssens, afgevaardigd bestuurder van onafhankelijk studiebureau Stadim:

De huidige vastgoedprijzen zijn correct, dit gelet op de inflatie en toegenomen koopkracht, langere ontleningstermijnen, gestegen rente en een aantal fiscale maatregelen. Er is zelfs nog een groeimarge van 10%.

Een heleboel kandidaat-huurders dus, gunstig voor het huurrendement, én groeimarge wat de meerwaarde betreft: een win-winsituatie voor investeerders in vastgoed. Bent u zo’n  slimme belegger? Dan kunnen wij bij BRODY misschien iets voor u betekenen.

Vastgoed in België: This is not America

Is een Amerikaans horrorscenario, met een totale crash van de huizenmarkt, in België mogelijk? Kort en krachtig: nee, dat is hier niet aan de orde. In de V.S. werden immers leningen verstrekt aan personen met amper een eigen inkomen. Hier is dit niet het geval. In België is er zelfs een verhoogde eigen inbreng vereist voor vastgoedinvesteringen. Dit kunnen we alleen maar toejuichen vanuit het oogpunt van kredietwaardigheid en stabiliteit.

België is evenmin te vergelijken met Nederland, waar gebrek aan privaat initiatief en de overregulering de vastgoedmarkt verziekt hebben. In Spanje leed de vastgoedmarkt dan weer onder een combinatie van overaanbod, financiële en economische crisis.

Ons Belgenlandje heeft zijn eigen situatie. Deze is gunstig te noemen, met het aantrekken van de economie en een stijging van de koopkracht in het vooruitzicht.

Realistische vastgoedprijzen en verwachtingen vastgoedmarkt

De Belgische vastgoedmarkt is niet overgewaardeerd en de prijzen zijn realistisch, kwamen we al te weten. Als mogelijke investeerder in vastgoed is het wel van belang om ook uw verwachtingen realistisch te houden. De tijden van torenhoge meerwaarde bij verkoop van  vastgoed zijn voorbij. Lees hierover ons artikel  ‘De 5 mythes over de Meerwaarde van Vastgoed.’ Tip: Focus op het huurrendement. Maandelijkse huurinkomsten zorgen voor een mooi aanvullend inkomen bovenop uw pensioen bijvoorbeeld, of kunt u gebruiken voor nieuwe investeringen. (P.S.: Onze tips over het maximaliseren van huurrendement worden gretig gelezen.)

Feit blijft dat vastgoed een stabielere belegging vormt dan vele andere vormen van investeringen. Deze zekerheid en gemoedsrust zijn bijkomende voordelen.

Houd rekening met de stijgende rente. Niet te lang wachten om te beleggen in vastgoed is de boodschap.  Op dit moment is de intrest op leningen nog altijd laag genoeg om interessant te zijn.

Het platform www.verkoopmijneigendom.eu zal vrijdag ook deelnemen aan Black Friday. Hoe? Wel, wachten tot Friday aanstaande.

Heb je een eigendom te koop of te huur?

Wat houdt je tegen om het te koop/te huur te plaatsen op www.verkoopmijneigendom.eu?

De prijs? 35 € voor 6 maanden.

De beschrijving? Ruime beschrijving met plaatsen, winkels in de buurt.

De foto’s? 20 foto’s kun je plaatsen.

Reacties? Je wordt rechtstreeks door kandidaten gecontacteerd. Geen tussenkomst van verkoopmijneigendom.eu.

Problemen met plaatsing? Er is een chatfunctie waar je vragen kunt stellen. Je kunt e-mails sturen met vragen of opmerkingen.

Je kiest voor een lokaal project en dus geen Amerikaanse of andere buitenlandse mastodont.

Je kiest voor een project tussen particulieren, waarbij je zelf je woning kunt verkopen/verhuren.

In tegenstelling tot wat veel mensen op de sociale media denken is www.mijnvakantieverhuur.eu een eerlijk Vlaams initiatief. Het is een eenpersoonsactie in de strijd tegen grote vastgoed-/mediagroepen. Een klein initiatief van een Bruggeling, die nog andere eerlijke websites bouwt en creëert. Het is dus onnodig om mij te beschuldigen van oplichter! Iedereen is vrij om zijn eigendom te huur/te koop te plaatsen op het platform. De site is dagelijks gemodereerd door mezelf en achter de chatfunctie zit ook ikzelf.

Dus stop met mij oplichter te noemen of er zullen gevolgen zijn.

Immoscoop is een coöperatieve vennootschap die in 2016 werd opgericht en waar naar eigen zeggen 565 vastgoedkantoren bij aangesloten zijn. Op enkele jaren tijd kende het portaal een sterke groei, met name in de regio Antwerpen. ‘Wat bezoekersaantallen betreft staan wij op nationaal vlak nu op de vierde plaats, maar in bepaalde regio’s in het Antwerpse staan we op plaats twee of zelf één’, zei woordvoerder Wim Peleman in juni, na de dagvaarding door Immoweb. ‘In andere regio’s breiden we organisch uit.’

Volgens Immoweb overtreedt Immoscoop echter de mededingingswet. Daarom dagvaardde de website zijn concurrent, net als de vijf oprichtende vastgoedkantoren. De marktleider stelt onder meer dat ‘Immoscoop zich van andere vastgoedsites onderscheidt doordat ze niet neutraal is’ en ‘uitsluitend de belangen van vastgoedmakelaars dient’. Door nieuwe zoekertjes gedurende een bufferperiode van enkele maanden alleen op het eigen platform te plaatsen, boycotten de vastgoedmakelaars aangesloten bij Immoscoop andere vastgoedwebsites, klinkt het. ‘De aanpak is duidelijk: hoe meer vastgoedkantoren zich bij de boycot aansluiten, hoe minder concurrentie er overblijft, en hoe langer de duur kan zijn van de boycot’, was te lezen in de dagvaarding.

De rechtbank stelt vast dat het aangepaste charter van Immoscoop ‘zonder meer beoogt om op volstrekt wederrechtelijke wijze een monopolie na te streven’. In dat charter wordt de bufferperiode vastgelegd waarin panden niet op andere sites aangeboden mogen worden. Hoe hoger het marktaandeel van Immoscoop in een postcode, hoe langer die periode duurt. Immoscoop wierp op dat het om een nog niet goedgekeurd voorstel ging, maar daarnaar had de rechter geen oren.

Bron: Knack

Nieuw bij #verkoopmijneigendom, Verhuurinformatie. Heb je een vraag over het huren/verhuren van een woning? Stuur ze gerust via het contactformulier. Je krijgt binnen de 24 een antwoord.

Document downloaden

Vul je e-mailadres in voordat je document downloadt

Vergelijken

Deze website maakt gebruik van cookies. Door deze site te blijven gebruiken, accepteert u het gebruik van deze cookies.